Ihr Immobilienmakler in Ulm
04. 04. 2016

Die Grundlage der Immobilienbewertung

Für eine anstehende Immobilienbewertung gibt es viele unterschiedliche Gründe. Häufig sind ein anstehender Kauf bzw. Verkauf der Immobilie, eine notwendige Erbregulierung, eine Vermögensbewertung oder die Trennung von einem Partner Anlass für eine Bewertung.

Ziel aller Bewertungen ist die Ermittlung des Verkehrswertes der betreffenden Immobilie. Er beschreibt den aktuellen Marktwert des Eigentums. Also der Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung tatsächlich auf dem Immobilienmarkt erzielt worden wäre. Da es hierbei nur um eine theoretische und stichtagsbezogene Preisermittlung geht, werden in der Praxis unterschiedliche Verfahren herangezogen.

Die Wertermittlungsverordnung (WertV)

Auch hier hat der Gesetzgeber eine Regelung vorgesehen. In der sogenannten Wertermittlungsverordnung (WertV) hat der Staat allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien in Deutschland festgelegt. In der Verordnung sind drei unterschiedliche Verfahren zugelassen: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren sowie das Ertragswertverfahren.

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, ist abhängig von der Nutzung der Immobilie, dem Auslöser und dem Umfang der Bewertung. Zudem kann der Gutachter, der die Immobilienbewertung durchführt, auch selbst bestimmen, welches Verfahren er einsetzt. Ein umfangreiches Gutachten eines vereidigten Sachverständigen ist zudem zeitaufwendig und teuer, allerdings hinsichtlich einer anstehenden Finanzierung im Einzelfall unerlässlich.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine äußerst komplexe Methode zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie. Anhand von Vorgaben wird der Wert der Immobilie durch Bemessung der Bausubstanz ermittelt. So werden Daten aus dem Bodenrichtwert und den gesamten Herstellungskosten zugrunde gelegt. Zwar basiert das Sachwertverfahren auf einer objektiven Bewertung, allerdings ist dieses Bewertungsverfahren in der Praxis nur beschränkt einsetzbar.

Das Vergleichswertverfahren

Die am häufigsten eingesetzte Methode ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Verkehrswert ermittelt, indem man den erzielten Wert von vergleichbarem Wohnraum heranzieht. Besonders bei der Wertbestimmung einer eigengenutzten Immobilie wird dieses Verfahren gerne genutzt. Stehen allerdings keine eindeutigen Vergleichsobjekte zur Verfügung, lässt sich der Vergleich mit anderen Immobilien nicht durchführen.

Das Ertragswertverfahren

Handelt es sich bei dem Wohnraum um eine Kapitalanlage oder um eine Gewerbeimmobilie, so wird hier bei der Verkehrswertbestimmung häufig das Ertragswertverfahren angewandt. Basis bei dieser Berechnung sind die zu erzielenden Mieteinnahmen der betreffenden Immobilie. Der Verkehrswert wird durch eine Gegenüberstellung der Erlöse und Kosten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes bestimmt.