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Steuern in der Immobilienwirtschaft - Was ist beim Immobilienkauf zu beachten?

WELCHE STEUERN FALLEN BEIM ERWERB EINER IMMOBILIE AN?- GRUNDERWERBSSTEUER / UNTERSCHIED BW UND BAYERN

Bei dem Erwerb einer Immobilie fällt Grunderwerbssteuer an. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Gegenleistung. Dies ist meistens der in dem notariell beurkundeten Vertrag festgelegte Kaufpreis für die Immobilie einschließlich des Grundstücks. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehört der auf den vereinbarten Kaufpreis entfallende Wert des mit erworbenen Inventars. Wird Inventar mit erworben, sollte hierzu im Vertrag ein Hinweis mit Bezeichnung der Gegenstände und ihnen zuzuordnenden Wertangaben aufgenommen werden.

Die Höhe des Steuersatzes unterscheidet sich je nach Bundesland, da die Grunderwerbssteuer eine Ländersteuer ist. Liegt die Immobilie in Baden-Württemberg, so beträgt der Steuersatz derzeit 5,0 %, liegt sie in Bayern, so beträgt er 3,5 %.

MÜSSEN GEWINNE BEIM IMMOBILIENVERKAUF VERSTEUERT WERDEN?

Gewinne aus dem Verkauf einer privaten Immobilie sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt. 

Von der Besteuerung sind Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet oder im Jahr der Veräußerung und den vorangegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, ausgenommen. Steuerfrei bleiben auch Gewinne, wenn der aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 € beträgt. Veräußerungsgewinne nach Ablauf von zehn Jahre sind grundsätzlich steuerfrei.

Für die Berechnung der Frist ist jeweils der Zeitpunkt der Kaufvertragsabschlüsse maßgeblich. Die Fristberechnung erfolgt hierbei taggenau. Im Erb- oder Schenkungsfall gelten die Fristen des Erblassers oder Schenkers.

WELCHE FRISTEN SIND BEIM ERWERB EINER SANIERUNGSBEDÜRFTIGEN IMMOBILIE ZU BEACHTEN UND WELCHE BESCHREIBUNGSMÖGLICHKEITEN GIBT ES?

Nach der Anschaffung einer sanierungsbedürftigen Immobilie können Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen für ein vermietetes Objekt sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer hierfür innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung unterhalb von 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes liegen. Größere Erhaltungsaufwendungen unterhalb dieser Grenze für ein Gebäude, das überwiegend Wohnzwecken dient, können auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Liegen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahre bei 15 Prozent oder darüber, werden die Aufwendungen auf 40 bzw. 50 Jahre verteilt zum Abzug gebracht. 

Bei einer vermieteten, im Inland gelegenen Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich bestehen erhöhte Absetzungsmöglichkeiten.

Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren können jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, zu deren Durchführung die Gemeinde den Eigentümer zwingen kann, sowie der Kosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat, steuerlich abgesetzt werden.

In diesem Zusammenhang stehende Anschaffungskosten sind nur insoweit begünstigt, wenn die Maßnahmen nach Kaufvertragsschluss durchgeführt werden. Die Voraussetzungen für das Gebäude und die Maßnahme sind durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.

Auch bei einer eigenen, selbst genutzten Immobilie sind solche Aufwendungen steuerlich begünstigt. Im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren können jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abgezogen werden. Begünstigt sind demnach bis zu 90 Prozent der Aufwendungen.

WELCHE BESONDERHEITEN GIBT ES AUS STEUERLICHER SICHT BEIM ERWERB EINER DENKMALGESCHÜTZTEN IMMOBILIE?

Bei einer im Inland gelegenen, vermieteten Immobilie, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, können von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung der Immobilie als Baudenkmal oder zu ihrer sinnvollen Nutzung erforderlich sind, erhöhte Absetzungen im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent steuerlich geltend gemacht werden. 

Anschaffungskosten sind auch in diesem Fall nur begünstigt, wenn die Maßnahmen nach Kaufvertragsschluss durchgeführt werden. Alle Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der Denkmalbehörde erfolgen. 

Die Voraussetzungen und die Erforderlichkeit müssen anhand einer von der Denkmalbehörde ausgestellten Bescheinigung nachgewiesen werden. Wird die eigene Immobilie selbst genutzt, so können im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abgezogen werden